發(fā)表時(shí)間:2017/02/08 00:00:00 瀏覽次數:1623
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裂縫問(wèn)題一直是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛的因素之一，一般情況下裂縫從產(chǎn)生部位看分為墻體裂縫和樓板裂縫。從裂縫產(chǎn)生的原因又分為沉降、溫度應力、建筑材料、混凝土配合比、設計不完善、未認真執行相關(guān)施工工藝標準等幾種。
那么作為業(yè)主怎么看待裂縫問(wèn)題，房屋出現裂縫是不是就可以作為拒收房屋的理由呢？目前大多數業(yè)主在簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)都會(huì )把開(kāi)發(fā)商提供建筑工程竣工備案表作為房屋交付使用的條件。筆者認為如果開(kāi)發(fā)商已取得《北京市建筑工程竣工驗收備案表》，說(shuō)明該小區的房屋和相應的配套設施已達到交付使用的條件。如果購房人對該表的內容有異議的話(huà)，可以申請有關(guān)部門(mén)對該表的內容作出解釋?zhuān)匾獣r(shí)可以提出行政訴訟。但以此為理由不接收房屋，一般情況下即使打官司業(yè)主也會(huì )敗訴的。
那么是不是出現了這種情況業(yè)主就只能認倒霉了，根據最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十三條的規定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內，出賣(mài)人應當承擔修復責任；出賣(mài)人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔?！蓖瑫r(shí)根據《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十二條：“商品房交付使用后，購買(mǎi)人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購買(mǎi)人有權退房；給購買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！?nbsp;《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十五條：“商品房交付使用后，買(mǎi)受人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權退房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！笨梢?jiàn)即使業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間完成了房屋交付使用行為，業(yè)主依然有權利根據房屋質(zhì)量問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商提出維修及索賠要求。
那么什么樣的情況下的裂縫才算比較嚴重的質(zhì)量問(wèn)題呢？筆者認為業(yè)主應當將著(zhù)眼點(diǎn)放在房屋的安全性、使用性和耐久性方面，至于表面的觀(guān)感，完全可以通過(guò)二次裝修采取有針對性的技術(shù)措施予以解決。因此入住驗收時(shí)，業(yè)主重點(diǎn)應該
①．檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患）。
②．承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫（有結構安全隱患）。
③．承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現有方向、有規則的裂縫（有結構安全隱患）。
④．檢查樓板（地面和頂板）是否有對穿型裂縫（與房屋橫梁平行的裂縫），根據《混凝土結構工程施工質(zhì)量驗收規范》第8.1.1條規定，裂縫寬度在現行設計規范允許范圍(0.3mm)內屬一般缺陷，不影響現澆板的承載能力。但裂縫對結構的耐久性有不利影響。
⑤．檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現在支座處的板面，或板中部的板底。此類(lèi)裂縫一般表示為與墻角呈45°的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對穿，形狀外寬內窄。應該說(shuō)這類(lèi)裂縫往往對結構安全和耐久性都有影響，是需要業(yè)主認真對待的。
⑥．陽(yáng)臺、雨蓬等懸挑結構板是否有貫穿裂縫（有結構安全隱患）
誤解1 順板裂縫都是質(zhì)量問(wèn)題？
案例：李先生在城西某小區買(mǎi)了套五十多平方米的小戶(hù)型，入住一年多后發(fā)現臥室屋頂出現了一條小裂縫，這讓他非常擔心，以為房屋質(zhì)量有問(wèn)題，于是他找到開(kāi)發(fā)商要求換房或退房。開(kāi)發(fā)商和質(zhì)檢部門(mén)一起來(lái)到李先生家，經(jīng)過(guò)檢測，該順板裂縫是由于天氣變化材質(zhì)收縮引起的，并不是質(zhì)量問(wèn)題，更不存在安全隱患。盡管超過(guò)保修期，開(kāi)發(fā)商還是為李先生維修了房子。
提示：屋頂裂縫是比較常見(jiàn)的問(wèn)題，但得區分對待不同情況，如果裂縫超過(guò)０．３毫米就要引起重視了，可以找相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行檢測。
點(diǎn)評：自家的房頂出現了裂縫肯定是讓人心焦的事情，不過(guò)也不用過(guò)于擔心，因為很多都不屬于質(zhì)量問(wèn)題，不會(huì )影響安全。要是心里沒(méi)底，最好請專(zhuān)家看看再說(shuō)。
誤解2 墻體裂縫是基建不好？
案例：陳小姐剛從學(xué)校畢業(yè)，在父母贊助下于市中心買(mǎi)了套精裝小戶(hù)型，住了沒(méi)多久就發(fā)現客廳墻上有條一米多長(cháng)的裂縫，這把她給嚇壞了，以為大樓地基有問(wèn)題，趕緊找到開(kāi)發(fā)商討要說(shuō)法。開(kāi)發(fā)商找來(lái)建筑專(zhuān)業(yè)人士到陳小姐家一看，發(fā)現并不是基建質(zhì)量問(wèn)題。建筑專(zhuān)家的解釋是：整個(gè)大樓是全框架結構，墻體都是填充的，由于材料不一樣，出現小裂縫是正
常的，并不是大樓基建有質(zhì)量問(wèn)題。聽(tīng)了專(zhuān)家的解釋?zhuān)愋〗悴攀媪丝跉狻?nbsp;
提示：現在很多樓盤(pán)都是全框架結構，填充墻出現裂縫并不是基建不好的原因。
點(diǎn)評：“萬(wàn)丈高樓從地起”，再無(wú)良心的開(kāi)發(fā)商也不會(huì )在基建上動(dòng)歪腦筋，這畢竟是關(guān)乎人命的事。
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