房屋司法鑒定之入住后房屋出現質(zhì)量問(wèn)題怎么辦?

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入住后房屋出現質(zhì)量問(wèn)題怎么辦?
房屋質(zhì)量出現了問(wèn)題應該找誰(shuí)來(lái)解決?有人說(shuō)找物業(yè)，但物業(yè)不管，讓我們找開(kāi)發(fā)商;開(kāi)發(fā)商說(shuō)已經(jīng)交接給物業(yè)了，還是得找物業(yè)。那么，當房屋出現質(zhì)量問(wèn)題的時(shí)候，業(yè)主到底應該找誰(shuí)來(lái)解決問(wèn)題呢?今天，我們就來(lái)聊一聊房屋維修的那些事兒。
一、“兩書(shū)”很重要
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般在交樓時(shí)會(huì )交付給業(yè)主《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
1、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對所售商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，載明了工程質(zhì)量監督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等。
2、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)告知業(yè)主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件。一般會(huì )載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖(注明承重結構的位置)和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為等事項。
商品住宅交付使用后出現質(zhì)量問(wèn)題找誰(shuí)來(lái)解決，上述兩書(shū)就是解決問(wèn)題的重要依據。
自業(yè)主收樓之日起在保修期限內的房屋質(zhì)量問(wèn)題，除因業(yè)主擅自拆改房屋結構造成的質(zhì)量問(wèn)題外，都可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔房屋維修責任。但是有時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅售出后，委托物業(yè)管理單位維修的，要在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》寫(xiě)明委托單位，此時(shí)，業(yè)主亦可要求物業(yè)公司來(lái)承擔維修責任。
二、房屋維修范圍及保修期限
在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限具體如下:
1、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;
2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;
3、供熱與供冷系統，為2個(gè)采暖期、供冷期;
4、電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝為2年;
5、裝修工程為2年。
上述房屋保修期限的起算時(shí)間均為房屋交付之日起，因此，業(yè)主在發(fā)現購買(mǎi)的商品住宅存在施工質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，務(wù)必及時(shí)向開(kāi)發(fā)企業(yè)主張維修責任，由于業(yè)主自身怠于行使權利而造成超過(guò)保修期限的，將不能得到法律支持。
三、超過(guò)保修期限的房屋質(zhì)量維修問(wèn)題
超過(guò)保修期限的房屋需要維修的，要根據該房屋的產(chǎn)權性質(zhì)來(lái)判斷。
1、如果發(fā)生在單個(gè)業(yè)主家中的，屬于業(yè)主的專(zhuān)有部分，業(yè)主可以自行聘請維修人員或要求物業(yè)公司提供特約服務(wù)來(lái)對其進(jìn)行維修，當然費用由業(yè)主自行承擔。
2、如果發(fā)生在房屋的共有部分，則可要求物業(yè)公司對其進(jìn)行維修，費用則應由關(guān)聯(lián)業(yè)主按各自擁有的權屬份額共同承擔。
3、如果共有部分或者公共設施、設備需要大修、中修、更新、改造的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )依法通過(guò)，可以啟動(dòng)物業(yè)維修專(zhuān)項基金來(lái)進(jìn)行。
綜上所述，當住宅房屋發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主應首先查看手中的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，確定該房屋在保修期限內，且不存在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔維修責任的情況下，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)(明示委托物業(yè)公司的)主張權利。