危房和嚴重損壞房的區別和判定標準
嚴重損壞房在結構部分而言，是指地基基礎承載能力不足，有明顯不均勻沉降或明顯滑運、壓碎、折斷、凍酥、腐蝕等損壞，并且仍在繼續發(fā)展，對上部結構有明顯影響。同時(shí)，承重構件明顯損壞，強度不足。
而危房很?chē)乐負p壞房的區別，主要從城鄉建設環(huán)境保護部房屋完損等級評定標準進(jìn)行區分。
其區別和判定標準如下。
城鄉建設環(huán)境保護部房屋完損等級評定標準（試行）
（1984年11月8日）
為了統一評定各類(lèi)房屋的完損等級標準，科學(xué)地制定房屋維修計劃，盡快地提高房屋完好率，我部委托無(wú)錫市房地產(chǎn)管理局編寫(xiě)了《房屋完損等級評定標準》，現批準自1985年1月1日起在房地產(chǎn)管理所試行。
１．引言
１．１ 為使房地產(chǎn)管理部門(mén)掌握各類(lèi)房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計劃的安排以及城市規劃、改革提供基礎資料和依據，特制訂本標準。
１．２ 本標準適用于房地產(chǎn)管理部門(mén)經(jīng)營(yíng)的房屋。對單位自管房（不包括工業(yè)建筑）或私房進(jìn)行鑒定、管理時(shí)，其完損等級的評定，也可適用本標準。在評定古典建筑的完損等級時(shí)，本標準可作參考。
１．３ 對現有房屋原設計質(zhì)量和原使用功能的鑒定，不屬本標準的評定范圍。
２．一般規定
２．１ 房屋按常用結構分成下列各類(lèi)：
ａ．鋼筋混凝土結構－－承重的主要結構是用綱筋混凝土建造的（鋼或鋼筋混凝土結構參照列入）；
ｂ．混合結構－－承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的；
ｃ．磚木結構－－承重的主要結構是用磚木建造的；
ｄ．其他結構－－承重的主要結構是用竹木、磚石、土建造的簡(jiǎn)易房屋。
２．２ 房屋完損狀況，根據各類(lèi)房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度，分成下列各類(lèi)：
ａ．完好房；
ｂ．基本完好房；
ｃ．一般損壞房；
ｄ．嚴重損壞房；
ｅ．危險房。
注：危險房是指承重的主要結構嚴重損壞，影響正常使用，不能確保住用安全的房屋。其評定標準另定。
２．３ 各類(lèi)房屋結構組成分為：基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修組成分為：門(mén)窗、外抹灰、內抹灰頂棚、細木裝修；設備組成分為：水門(mén)、電照、暖氣及特種設備（如消防栓、避雷裝置等）。
２．４ 有抗震設防要求的地區，在劃分房屋完損等級時(shí)應結合抗震能力進(jìn)行評定。
２．５ 房地產(chǎn)管理部門(mén)在統計房屋完好率時(shí)，應按本標準所確定的完好房和基本完好房一并計算。
２．６ 凡新接管和經(jīng)過(guò)修繕后的房屋應按本標準重新評定完損等級。
結合房屋的定期普查鑒定，亦應調整房屋的完損等級。
２．７ 房屋完損等級的評定，一般以幢為評定單位，一律以建筑面積（平方米）為計量單位。
３．房屋完損標準
３．１ 完好標準
３．１．１ 結構部分
３．１．１．１ 地基基礎：有足夠承載能力，無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降。
３．１．１．２ 承重構件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無(wú)傾斜變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕。
３．１．１．３ 非承重墻：
ａ．預制墻板節點(diǎn)安裝牢固，拼縫處不滲漏；
ｂ．磚墻平直完好，無(wú)風(fēng)化破損；
ｃ．石墻無(wú)風(fēng)化弓凸；
ｄ．木、竹、蘆簾、葦箔等墻體完整無(wú)破損。
３．１．１．４ 屋面：不滲漏（其他結構房屋以不漏雨為標準），基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。
ａ．平屋面防水層、隔熱層、保溫層完好；
ｂ．平瓦屋面瓦片搭接緊密，無(wú)缺角、裂縫瓦（合理安排利用除外），瓦出線(xiàn)完好；
ｃ．青瓦屋面瓦壟順直，搭接均勻，瓦頭整齊，無(wú)碎瓦，節筒俯瓦灰梗牢固；
ｄ．鐵皮屋面安裝牢固，鐵皮完好，無(wú)銹蝕；
ｅ．石灰爐渣、青灰屋面光滑平整，油氈屋面牢固無(wú)破洞。
３．１．１．５ 樓地面：
ａ．整體面層平整完好，無(wú)空鼓、裂縫、起砂；
ｂ．木樓地面平整堅固，無(wú)腐朽、下沉，無(wú)較多磨損和稀縫；
ｃ．磚、混凝土塊料面層平整，無(wú)碎裂；
ｄ．灰土地面平整完好。
３．１．２ 裝修部分：
３．１．２．１ 門(mén)窗：完整無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，紗窗完整，油漆完好（允許有個(gè)別鋼門(mén)、窗輕度銹蝕，其他結構房屋無(wú)油漆要求）。
３．１．２．２ 外抹灰：完整牢固，無(wú)空鼓、剝落、破損和裂縫（風(fēng)裂除外），勾縫砂漿密實(shí)。
其他結構房屋以完整無(wú)破損為標準。
３．１．２．３ 內抹灰：完整、牢固，無(wú)破損、空鼓和裂縫（風(fēng)裂除外）；
其他結構房屋以完整無(wú)破損為標準。
３．１．２．４ 頂棚：完整牢固，無(wú)破損、變形、腐朽和下垂脫落，油漆完好。
３．１．２．５ 細木裝修；完整牢固，油漆完好。
３．１．３ 設備部分
３．１．３．１ 水衛：上、下水管道暢通，各種衛生器具完好，零件齊全無(wú)損。
３．１．３．２ 電照：電器設備、線(xiàn)路、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好。
３．１．３．３ 暖氣：設備、管道、煙道暢通、完好，無(wú)堵、冒、漏，使用正常。
３．１．３．４ 特種設備：現狀良好，使用正常。
３．２ 基本完好標準
３．２．１．１ 結構部分：
３．２．１．１ 地基基礎：有承載能力，稍有超過(guò)允許范圍的，不均勻沉降，但已穩定。
３．２．１．２ 承重構件：有少量損壞，基本牢固。
ａ．鋼筋混凝土個(gè)別構件有輕微變形、細小裂縫，混凝土有輕度剝落、露筋；
ｂ．鋼屋架平直不變形，各節點(diǎn)焊接完好，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土屋架無(wú)混凝土剝落，節點(diǎn)牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕；木屋架的各部件節點(diǎn)連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；
ｃ．承重磚墻（柱）、砌塊有少量細裂縫；
ｄ．木構件稍有變形、裂縫、傾斜，個(gè)別節點(diǎn)和支撐稍有松動(dòng)，鐵件稍有銹蝕；
ｅ．竹結構節點(diǎn)基本牢固，輕度蛀蝕，鐵件稍銹蝕。
３．２．１．３ 非承重墻：有少量損壞，但基本牢固。
ａ．預制墻板稍有裂縫、滲水，嵌縫不密實(shí)，當隔墻面層稍有破損；
ｂ．外磚墻面稍有風(fēng)化，磚墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕；
ｃ．石墻稍有裂縫、弓凸；
ｄ．木、竹、蘆簾、葦箔等墻體基本完整，稍有破損。
３．２．１．４ 屋面：局部滲漏，積塵較多，排水基本暢通。
ａ．平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴，剛性防水層稍有龜裂，塊體防水層稍有脫殼；
ｂ．平瓦屋面少量瓦片裂碎，缺角、風(fēng)化，瓦出線(xiàn)稍有裂縫；
ｃ．青瓦屋面瓦壟少量不直，少量瓦片破碎，節筒俯瓦有松動(dòng)，灰梗有裂縫，層脊抹灰有裂縫；
ｄ．鐵皮屋面少量咬口或嵌縫不嚴實(shí)，部分鐵皮生銹，油漆脫皮；
ｅ．石灰爐渣，青灰屋面稍有裂縫，油氈屋面少量破洞。
３．２．１．５ 樓地面：
ａ．整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；
ｂ．木樓地面稍有磨損和稀縫，輕度顫動(dòng)；
ｃ．磚、混凝土塊料面層磨損起砂，稍有裂縫、空鼓；
ｄ．灰土地面有磨損、裂縫。
３．２．２ 裝修部分：
３．２．２．１ 門(mén)窗：少量變形、開(kāi)關(guān)不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光。
３．２．２．２ 外抹灰；稍有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿水量酥松脫落。
３．２．２．３ 內抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。
３．２．２．４ 頂棚：無(wú)明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動(dòng)，壓條有脫落。
３．２．２．５ 細木裝修：稍有松動(dòng)、殘缺，油漆基本完好。
３．２．３ 設備部分：
３．２．３．１ 水衛：上、下水管道基本暢通，衛生器具基本完好，個(gè)別零件殘缺損壞。
３．２．３．２ 電照：電氣設備、線(xiàn)路、照明裝置基本完好，個(gè)別零件損壞。
３．２．３．３ 暖氣：設備、管道、煙道基本暢通，稍有銹蝕，個(gè)別零件損壞，基本能正常使用。
３．２．３．４ 特種設備：現狀基本良好，能正常使用。
３．３ 一般損壞標準
３．３．１ 結構部分
３．３．１．１ 地基基礎，局部承載能力不足，有超過(guò)允許范圍的不均勻沉降，對上部結構稍有影響。
３．３．１．２ 承重構件：有較多損壞，強度已有所減弱。
ａ．鋼筋混凝土構件有局部變形、裂縫，混凝土剝落露筋銹蝕、變形、裂縫值稍超過(guò)設計規范的規定，混凝土剝落面積占全部面積的１０％以?xún)?，露筋銹蝕；
ｂ．鋼屋架有輕微傾斜或變形，少部支撐部件損壞，銹蝕嚴重，鋼筋混凝土屋架有剝落，露筋、鋼桿有銹蝕；木屋架有局部腐朽、蛀蝕，個(gè)別節點(diǎn)連接松動(dòng)，木質(zhì)有裂縫、變形、傾斜等損壞，鐵件銹蝕；
ｃ．承重墻體（柱）、砌塊有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫酥松等損壞；
ｄ．木構件局部有傾斜、下垂、側向變形、腐朽、裂縫，少數節點(diǎn)松動(dòng)，脫榫，鐵件銹蝕；
ｅ．竹構件個(gè)別節點(diǎn)松動(dòng)，竹材有部分開(kāi)裂、蛀蝕、腐朽、局部構件變形。
３．３．１．３ 非承重墻：有較多損壞，強度減弱。
ａ．預制墻板的邊、角有裂縫，拼縫處嵌縫料部分脫落，有滲水，間隔墻層局部損壞；
ｂ．磚墻有裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，灰縫有酥松，勒腳有部分侵蝕剝落：
ｃ．石墻部分開(kāi)裂、弓凸、風(fēng)化、砂漿酥松，個(gè)別石塊脫落；
ｄ．木、竹、蘆簾墻體部分嚴重破損，土墻稍有傾斜，硝堿。
３．３．１．４ 屋面：局部漏雨，木基層局部腐朽、變形、損壞、鋼筋混凝土屋板局部下滑，屋面高低不平，排水設施銹蝕、斷裂。
ａ．平屋面保溫層、隔熱層較多損壞，卷材防水層部分有空鼓、翹邊和封口脫開(kāi)，剛性防水層部分有裂縫、起殼，塊體防水層部分有松動(dòng)、風(fēng)化、腐蝕；
ｂ．平瓦屋面部分瓦片有破碎、風(fēng)化，瓦出線(xiàn)嚴重裂縫、起殼，脊瓦局部松動(dòng)、破損；
ｃ．青瓦屋面部分瓦片風(fēng)化、破碎、翹角、瓦壟不順直，節筒俯瓦破碎殘缺，灰梗部分脫落，屋脊抹灰有脫落，瓦片松動(dòng)；
ｄ．鐵皮屋面部分咬口或嵌縫不嚴實(shí)，鐵皮嚴重銹爛；
ｅ．石灰爐渣、青灰屋面，局部風(fēng)化脫殼、剝落，油氈屋面有破洞。
３．３．１．５ 樓地面：
ａ．整體面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴重起砂；
ｂ．木樓地面部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)、稀縫，局部變形下沉，有顫動(dòng)；
ｃ．磚、混凝土塊料面層磨損，部分破損、裂縫、脫落，高低不平；
ｄ．灰土地面坑洼不平。
３．３．２ 裝修部分：
３．３．２．１ 門(mén)窗：木門(mén)窗部分翹裂，榫頭松動(dòng)，木質(zhì)腐朽，開(kāi)關(guān)不靈；鋼門(mén)、窗部分鐵脹變形、銹蝕、玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化翹皮、剝落。
３．２．２．２ 外抹灰：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿部分松酥脫落。
３．３．２．３ 內抹灰：部分空鼓、裂縫、剝落。
３．３．２．４ 頂棚：有明顯變形、下垂、抹灰層局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動(dòng)，部分壓條脫落。
３．３．２．５ 細木裝修：木質(zhì)部分腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化。
３．３．３ 設備部分：
３．３．３．１ 水衛：上、下水道不夠暢通，管道有積垢、銹蝕，個(gè)別滴、漏、冒；衛生器具零件部分損壞、殘缺。
３．３．３．２ 電照：設備陳舊、電線(xiàn)部分老化，絕緣性能差，少量照明裝置有損壞殘缺。
３．３．３．３ 暖氣：部分設備、管道銹蝕嚴重，零件損壞，有滴、冒、跑現象，供氣不正常。
３．３．３．４ 特種設備：不能正常使用。
３．４ 嚴重損壞標準
３．４．１ 結構部分：
３．４．１．１ 地基基礎：承載能力不足，有明顯不均勻沉降或明顯滑運、壓碎、折斷、凍酥、腐蝕等損壞，并且仍在繼續發(fā)展，對上部結構有明顯影響。
３．４．１．２ 承重構件：明顯損壞，強度不足。
ａ．鋼筋混凝土構件有明顯下垂變形、裂縫，混凝土剝落和露筋銹蝕嚴重，下垂變形、裂縫值超過(guò)設計規范的規定，混凝土剝落面積占全面積的１０％以上；
ｂ．鋼屋架明顯側斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴重，鋼筋混凝土屋架有傾斜，混凝土嚴重腐蝕剝落、露筋銹蝕，部分支撐損壞，連接件不齊全，鋼桿銹蝕嚴重；木屋架端節點(diǎn)腐朽、蛀蝕，節點(diǎn)連接松動(dòng)，夾板有裂縫，屋架有明顯下垂或傾斜，鐵件嚴重銹蝕，支撐松動(dòng)；
ｃ．承重墻體（柱）、砌塊強度和穩定性嚴重不足，有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫嚴重酥松損壞；
ｄ．木構件嚴重傾斜、下垂，側向變形、腐朽、蛀蝕、裂縫、木質(zhì)脆枯，節點(diǎn)松動(dòng)，榫頭折斷拔出、榫眼壓裂，鐵件嚴重銹蝕和部分殘缺；
ｅ．竹構件節點(diǎn)松動(dòng)、變形，竹材變曲斷裂、腐朽，整個(gè)房屋傾斜變形。
３．４．１．３ 非承重墻：有嚴重損壞，強度不足。
ａ．預制墻板嚴重裂縫、變形，節點(diǎn)銹蝕，拼縫嵌料脫落，嚴重漏水，間隔墻立筋松動(dòng)、斷裂，面層嚴重破損；
ｂ．磚墻有嚴重裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，灰縫酥松；
ｃ．石墻嚴重開(kāi)裂、下沉、弓凸、斷裂，砂漿酥松，石塊脫落；
ｄ．木、竹、蘆簾、葦箔等墻體嚴重破損，土墻傾斜、硝堿。
３．４．１．４ 屋面：嚴重漏雨。木基層腐爛、蛀蝕、變形損壞，屋面高低不平，排水設施嚴重銹蝕、斷裂、殘缺不全。
ａ．平屋面保溫層、隔熱層嚴重損壞，卷材防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開(kāi)，瀝青流淌，剛性防水層嚴重開(kāi)裂、起殼、脫落，塊體防水層嚴重松動(dòng)、腐蝕、破損；
ｂ．平瓦屋面瓦片零亂不落槽，嚴重破碎、風(fēng)化，瓦出線(xiàn)破損、脫落，脊瓦嚴重松動(dòng)破損；
ｃ．青瓦屋面瓦片零亂，風(fēng)化、碎瓦多，瓦壟不直、脫腳，節筒俯瓦嚴重脫落殘缺，灰梗脫落，屋脊嚴重損壞；
ｄ．鐵皮屋面嚴重銹爛，變形下垂；
ｅ．石灰爐渣、青灰屋面大部?jì)龉?、裂縫、脫殼、剝落，油氈屋面嚴重老化，大部損壞。
３．４．１．５ 樓地面：
ａ．整體面層嚴重起砂、剝落、裂縫、沉陷、空鼓；
ｂ．木樓地面有嚴重磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)、稀縫、變形下沉、顫動(dòng)；
ｃ．磚、混凝土塊料面層嚴重脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全；
ｄ．灰土地面嚴重坑洼不平。
３．４．２裝修部分：
３．４．２．１ 門(mén)窗：木質(zhì)腐朽，開(kāi)關(guān)普遍不靈，榫頭松動(dòng)、翹裂、鋼門(mén)、窗嚴重變形銹蝕，玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆剝落見(jiàn)底。
３．４．２．２ 外抹灰：嚴重空鼓、裂縫、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴重松酥脫落。
３．４．２．３ 內抹灰：嚴重空鼓、裂縫、剝落。
３．４．２．４ 頂棚：嚴重變形下垂，木筋彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴重破損，壓條脫落，油漆見(jiàn)底。
３．４．２．５ 細木裝修：木質(zhì)腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化見(jiàn)底。
３．３．３ 設備部分：
３．４．３．１ 水衛：下水道嚴重堵塞、銹蝕、漏水；衛生器具零件嚴重損壞、殘落。
３．４．３．２ 電照：設備陳舊殘缺，電線(xiàn)普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。
３．４．３．３ 暖氣：設備、管道銹蝕嚴重，零件損壞、殘缺不齊，跑、冒、滴現象嚴重，基本上已無(wú)法使用。
３．４．３．４ 特種設備：嚴重損壞，已無(wú)法使用。
４．房屋完損等級評定方法
４．１ 鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構房屋完損等級評定方法。
４．１．１ 凡符合下列條件之一者可評為完好房。
４．１．１．１ 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準。
４．１．１．２ 在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合基本完好的標準，其余符合完好標準。
４．１．２ 凡符合下列條件之一者可評為基本完好房。
４．１．２．１ 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合基本完好標準。
４．１．２．２ 在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合一般損壞的標準，其余符合基本完好以上的標準。
４．１．２．３ 結構部分除基礎、承重構件、屋面外、可有一項和裝修或設備部分中的一項符合一般損壞標準，其余符合基本完好以上標準。
４．１．３ 凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房：
４．１．３．１ 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞的標準。
４．１．３．２ 在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合嚴重損壞標準，其余符合一般損壞以上標準。
４．１．３．３ 結構部分除基礎、承重構件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標準，其余符合一般損壞以上的標準。
４．１．４ 凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房：
４．１．４．１ 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準。
４．１．４．２ 在結構、裝修、設備部分中有少數項目完損程度符合一般損壞標準，其余符合嚴重損壞的標準。
４．２ 其他結構房屋完損等級評定方法：
４．２．１ 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準的，可評為完好房。
４．２．２ 結構、裝修、設備部分各項完好程度符合基本完好標準，或者有少量項目完好程度符合完好標準的，可評為基本完好房。
４．２．３ 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞標準，或者有少量項目完損程度符合基本完好標準的，可評為一般損壞房。
４．２．４ 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準，或者有少量項目完損程度符合一般損壞標準的，可評為嚴重損壞房。
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