房屋完損等級：嚴重損壞房和危險房的評定方法

業(yè)內從事房屋檢測的朋友知道，房屋完損狀況，根據各類(lèi)房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度，分成下列各類(lèi)：
ａ． 完好房；
ｂ． 基本完好房；
ｃ． 一般損壞房；
ｄ． 嚴重損壞房；
ｅ． 危險房；

危險房是指承重的主要結構嚴重損壞，影響正常使用，不能確保住用安全的房屋。其評定標準另定。

這是城鄉建設環(huán)境保護部１９８４年１１月８日批準的《房屋完損等級評定標準（試行）》。30年來(lái)，該標準統一評定各類(lèi)房屋的完損等級標準，為房地產(chǎn)管理部門(mén)經(jīng)營(yíng)的房屋，對單位自管房（不包括工業(yè)建筑）或私房進(jìn)行鑒定、管理時(shí)，提供了完損等級的評定。在評定古典建筑的完損等級時(shí)。

在我看來(lái)，在房屋檢測中，重點(diǎn)判定的是結構、裝飾和設備三大塊。 各類(lèi)房屋結構組成分為：基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修組成分為：門(mén)窗、外抹灰、內抹灰頂棚、細木裝修；設備組成分為：水衛、電照、暖氣及特種設備（如消防栓、避雷裝置等）。

而這三塊中，地基基礎：有足夠承載能力，無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降。
 承重構件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無(wú)傾斜變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕。
 非承重墻：
ａ． 預制墻板節點(diǎn)安裝牢固，拼縫處不滲漏；
ｂ． 磚墻平直完好，無(wú)風(fēng)化破損；
ｃ． 石墻無(wú)內化弓凸；
ｄ． 木、竹、蘆簾、葦箔等墻體完整無(wú)破損。
屋面：不滲漏（其他結構房屋以不漏雨為標準），基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。
ａ． 平屋面防水層、隔熱層、保溫層完好；
ｂ． 平瓦屋面瓦片搭接緊密，無(wú)缺角、裂縫瓦（合理安排利用除外），瓦出線(xiàn)完好；
ｃ．青瓦屋面瓦壟順直，搭接均勻，瓦頭整齊，無(wú)碎瓦，節筒俯瓦灰梗牢固；
ｄ． 鐵皮屋面安裝牢固，鐵皮完好，無(wú)銹蝕；
ｅ．石灰爐渣、青灰屋面光滑平整，油氈屋面牢固無(wú)破洞。
 樓地面：
ａ． 整體面層平整完好，無(wú)空鼓、裂縫、起砂；
ｂ． 木樓地面平整堅固，無(wú)腐朽、下沉，無(wú)較多磨損和稀縫；
ｃ． 磚、混凝土塊料面層平整，無(wú)碎裂；
ｄ．灰土地面平整完好。 

不少檢測機構對嚴重損壞房和危險房難于區分。

 嚴重損壞標準中，是這么明確的：
在結構部分：
 地基基礎：承載能力不足，有明顯不均勻沉降或明顯滑動(dòng)、壓碎、折斷、凍酥、腐蝕等損壞，并且仍在繼續發(fā)展，對上部結構有明顯影響。
承重構件；明顯損壞，強度不足。
ａ．鋼筋混凝土構件有明顯下垂變形、裂縫，混凝土剝落和露筋銹蝕嚴重，下垂變形、裂縫值超過(guò)設計規范的規定，混凝土剝落面積占全面積的１０％以上；
ｂ．鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴重，鋼筋混凝土屋架有傾斜，混凝土嚴重腐蝕剝落、露筋銹蝕，部分支撐損壞，連接件不齊全，鋼桿銹蝕嚴重；木屋架端節點(diǎn)腐朽、蛀蝕，節點(diǎn)邊接松動(dòng)，夾板有裂縫，屋架有明顯下垂或傾斜，鐵件嚴重銹蝕，支撐松動(dòng)；
ｃ． 承重墻體（柱）、砌塊強度和穩定性嚴重不足，有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫嚴重酥松損壞；
ｄ．木構件嚴重傾斜、下垂、側向變形、腐朽、蛀蝕、裂縫，木質(zhì)脆枯，節點(diǎn)松動(dòng)，榫頭折斷拔出、榫眼壓裂，鐵件嚴重銹蝕和部分殘缺；
ｅ． 竹構件節點(diǎn)松動(dòng)、變形，竹材彎曲斷裂、腐朽，整個(gè)房屋傾斜變形。
非承重墻：有嚴重損壞，強度不足。
ａ． 預制墻板嚴重裂縫、變形，節點(diǎn)銹蝕，拼縫嵌料脫落，嚴重漏水，間隔墻立筋松動(dòng)、斷裂，面層嚴重破損；
ｂ． 磚墻有嚴重裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，灰縫酥松；
ｃ． 石墻嚴重開(kāi)裂、下沉、弓凸、斷裂，砂漿酥松，石塊脫落；
ｄ． 木、竹、蘆簾、葦箔等墻體嚴重破損，土墻傾斜、硝堿。
 屋面：嚴重漏雨。木基層腐爛、蛀蝕、變形損壞、屋面高低不平，排水設施嚴重銹蝕、斷裂，殘缺不全。
ａ．平屋面保溫層、隔熱層嚴重損壞，卷材防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開(kāi)，瀝青流淌，剛性防水層嚴重開(kāi)裂、起殼、脫落，塊體防水層嚴重松動(dòng)、腐蝕、破損；
ｂ． 平瓦屋面瓦片零亂不落槽，嚴重破碎、風(fēng)化，瓦出線(xiàn)破損、脫落，脊瓦嚴重松動(dòng)破損；
ｃ． 青瓦屋面瓦片零亂，風(fēng)化、碎瓦多、瓦壟不直、脫腳，節筒俯瓦嚴重脫落殘缺，灰梗脫落，屋脊嚴重損壞；
ｄ． 鐵皮屋面嚴重銹爛，變形下垂；
ｅ． 石灰爐渣、青灰屋面大部?jì)龉?、裂縫、脫殼、剝落，油氈屋面嚴重老化，大部損壞。
樓地面：
ａ． 整體面層嚴重起砂、剝落、裂縫、沉陷、空鼓；
ｂ． 木樓地面有嚴重磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)、稀縫、變形下沉、顫動(dòng)；
ｃ． 磚、混凝土塊料面層嚴重脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全；
ｄ． 灰土地面嚴重坑洼不平。

而在 裝修部分：
 門(mén)窗：木質(zhì)腐朽，開(kāi)關(guān)普遍不靈，榫頭松動(dòng)、翹裂，鋼門(mén)、窗嚴重變形銹蝕，玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆剝落見(jiàn)底。
外抹灰：嚴重空鼓、裂縫、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴重松酥脫
落。
內抹灰：嚴重空鼓、裂 縫、剝落。
 頂棚：嚴重變形下垂，木筋彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴重破損，壓條脫落，油漆見(jiàn)底。
 細木裝修：木質(zhì)腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化見(jiàn)底。

第三塊是設備部分：
 水衛：下水道嚴重堵塞、銹蝕、漏水；衛生器具零件嚴重損壞、殘缺。
 電照：設備陳舊殘缺，電線(xiàn)普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。
暖氣：設備、管道銹蝕嚴重，零件損壞、殘缺不齊，跑、冒、滴現象嚴重，基本上已無(wú)法使用。
 特種設備：嚴重損壞，已無(wú)法使用。